К нам обратилась Людмила Мельникова из Владивостока. Суть ее вопроса такова: когда-то владельцы долей в загородном доме оформили эти доли в собственность и разделили земельный участок при доме. Каждый из собственников был согласен с условиями раздела и границами отошедшего ему участка, о чем свидетельствуют подписи, поставленные всеми участниками раздела. По прошествии 10 лет, одна из соседок Людмилы решила свой участок продать. Продажа осложняется тем, что к ее участку есть проход, но нет возможности подъехать на машине. Подъезд к ее участку можно было бы обустроить, прорубив просеку. Но собирать документы, получать порубочные билеты, производить рубку, отсыпать дорогу – дорого, и хлопотно. Соседка сообщила Людмиле, что будет обращаться в суд, чтобы установить сервитут и проложить проезд к своему участку через участок Людмилы.
Женщина была крайне обеспокоена таким решением соседки и обратилась к нам, чтобы узнать, насколько законны предъявляемые к ней требования и должна ли она выделить часть своего участка под дорогу для проезда к соседскому участку.Действительно, ситуация не простая, прокомментировать возможные варианты развития событий мы попросили специалиста по земельно-правовым вопросам, начальника отдела кадастровых работ одной из геодезических компаний Владивостока, Дарью Орлатую.
В соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса РФ земельный сервитут дает право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут устанавливается по соглашению сторон или судом.
Для начала давайте разберемся, что такое сервитут. А сервитут — это право на ограниченное пользование чужой собственностью. Необходимость в сервитуте возникает, когда без него пользование собственностью затруднено: нет прохода к своему земельному участку, кроме как через чужой или, когда нужно проложить коммуникации через землю соседа и т. п.
|
Сторонам, ведущим спор об установлении сервитута, следует учитывать, что суд удовлетворит требование о его установлении лишь в случае отсутствия иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли, выделяемой для использования по сервитуту, лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования. Если рассматривать наш случай, то у соседки Людмилы есть возможность организовать подъезд к участку через лес.
Но здесь нужно учесть то обстоятельство, что теоретически обустройство подъезда через лес возможна, однако на практике для начала нужно получить на это разрешение городской администрации, которая должна выделить земельный участок под проезд, согласовать изменение зонирования и вида разрешенного использования этого земельного участка. Далее потребуется произвести так называемую подеревную съемку, получить порубочный билет, а потом приступать к вырубке просеки, отсыпке и обустройству самого проезда. Только процесс согласования может продолжаться от 2 до 5 лет. При этом нет гарантий, что будет принято положительное решение, поскольку земельный участок и предполагаемый проезд к нему находятся в рекреационной зоне.
Подеревная съемка – составляющая топографической съемки, которая заключается в съемке каждого дерева, расположенного на земельном участке.
|
Если же рассматривать организацию подъезда по территории соседского участка, то эта часть участка занята плодовыми деревьями и хозяйственными постройками, также нужно учесть то обстоятельство, что там никогда не осуществлялся проезд или проход.
Но так как во время согласования проезда с городской администрацией человеку как-то нужно пользоваться участком и осуществлять там хозяйственную деятельность, а то и стройку, то встает вопрос, как осуществлять, к примеру, подвоз стройматериалов и т.п. И тогда мы снова говорим о том, что решить этот вопрос можно было бы через сервитутное соглашение, на чем соседка Людмилы и настаивает. Однако не всем известно, что наложение сервитутных ограничений на земельный участок, который является частной собственностью иного лица, осуществляется на возмездной основе, так как сервитутное ограничение уменьшает для владельца используемую площадь участка. Сервитут может причинять и ряд других неудобств. И оплата по сервитутному соглашению назначается с учетом масштаба этих факторов. Сервитутное соглашение может быть заключено по договоренности сторон. Если этот вопрос не получается урегулировать мирным путем, он решается в судебном порядке. Есть примеры в судебной практике, когда за использование участка по сервитутному соглашению суд назначил ежемесячную плату размером в 60 тысяч рублей.
Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения.
Пользователь может перечислить деньги единоразово, либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территориюВрез:
Оплата сервитута рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.
Если на участке, который требуется предоставить в пользование по сервитутному соглашению расположены какие-то строения, хозяйственные сооружения, типа септика, колодца, собачьей будки, сарая или бани, то суд сочтет это обстоятельство аргументом для отказа в удовлетворении исковых требований или в отказе от рассмотрения иска по существу, так как предметом для рассмотрения становится не сервитутное соглашение, а иск о правах, поскольку при заключении сервитутного соглашения происходит нарушение прав собственности на объекты недвижимости.
Поэтому попытки добиться установления сервитута в суде могут обернуться неоправданными материальными затратами, которые предварительно можно оценить примерно в 150 тысяч рублей.
Что можно посоветовать Людмиле, обратившейся с письмом в редакцию? Попытаться найти в БТИ или в архиве экспликацию на дом и земельный участок. Этот документ, как правило, содержит подробную информацию о том, где находились угольники, сараи, туалеты, проезды и проходы, которыми пользовались жильцы дома. Экспликация фиксирует, как исторически происходило землепользование. И это еще одна возможность доказать, что поезда и прохода по территории её участка никогда не было, а, следовательно, притязания соседки на обустройство проезда по территории участка, находящегося в собственности Людмилы, безосновательны.
