Насмотревшись изысканных интерьеров в Интернете, в журналах или у соседей, чуть ли не каждый собственник, купив квартиру или дом, пытается претворить увиденное в жизнь. Однако сделать это не всегда возможно. Давайте разберемся, что запрещено делать при перепланировке, ведь незнание законов проектирования не освобождает нас от ответственности, особенно если речь идет о многоквартирном доме.
Несоблюдение установленных норм ведет как минимум к проблеме с согласованием в административных органах, лишним расходам на переделку, а в дальнейшем к сложностям при продаже переделанной недвижимости.
О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство граждан наслышано. Но действуют по закону далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.
В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда строительные нормы нарушены. Такую перепланировку жилого помещения вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.
Случаи, когда из-за безудержных фантазий собственников отдельно взятой квартиры по всему дому шли трещины или произошли обрушения, повлекшие жертвы, увы, реальность. Яркий пример – средневековый замок Шаакен под Калининградом. Он выдержал не одну вражескую осаду, но не устоял против бесконечных переносов дверных проемов и стен. А, между прочим, замок был оборонительным сооружением, он должен был выдержать пушечный обстрел. Но рухнул по причине безграмотных перепланировок. Сегодня туристы любуются его развалинами.
Когда тайное становится явным?
Ситуаций, в которых становится известно о допущенных при перепланировке нарушениях, чаще всего две.
Первая - жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Вторая - продажа квартиры.
Зачастую жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога квадратные метры с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями.
Штрафы за незаконную перепланировку невелики – от 2 000 до 2 500 рублей. Неприятнее другое: жилищная инспекция может вынести предписание вернуть все в прежний вид. Естественно, за свой счет. Если указанные в предписании сроки пройдут, а ничего не изменится, жилищная инспекция вправе подать в суд иск о продаже «нехорошей» квартиры с торгов. Вырученные деньги отдадут горе-перепланировщику за вычетом суммы, необходимой для выполнения предписания инспекторов. Как узаконить то, что вы уже наперепланировали?
1. Обращаетесь за экспертизой произведенных работ в соответствующую организацию. Если вы не совершили ничего, что угрожает целостности конструкций дома, то экспертиза это фиксирует.
2. С заключением экспертизы вы обращаетесь в проектную организацию, которая делает вам проект перепланировки.
3. Имея план и проект, вы обращаетесь в суд, который должен вынести решение, что ваша перепланировка не противоречит установленным нормам и правилам.
С решением суда вы идете к кадастровому инженеру, который делает технический план вашей квартиры.
Технический план регистрируют в МФЦ, чтобы сведения о вашем перепланированном объекте недвижимости были внесены в ЕГРН.
Иногда экспертизу и проект можно сделать в одной организации, там же можно найти юриста, который по вашей просьбе будет представлять ваши интересы в суде, и кадастрового инженера, который выполнит технический план квартиры. Но возможно, что работу будут выполнять специалисты разных организаций.
Все о перепланировке
Согласно ст. 26 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.
Первое, что необходимо сделать, это убедиться в том, что согласование необходимо. Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать – сразу смело приступайте к ремонту.
Когда согласование не требуется?
Заглянув в техпаспорт, мы видим, что:
- перегородки внутри квартиры остались без изменений;
- дверные и оконные проемы остаются на месте, как предусмотрено на плане БТИ;
- сантехника и трубы – все остается на своих местах.
Если перепланировка все же имеет место, необходимо заказать проект. Для его составления нужно обратиться в компанию, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО – саморегулируемая организация, фактически это реестр профессионалов. Проверьте, есть ли выбранная вами компания в таком реестре. Сделать это можно на сайте соответствующей СРО. Составление проекта перепланировки - быстрая, но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в городе Владивостоке, это позволит сэкономить существенную сумму.
Следующий этап - подача документов на перепланировку в административные органы. В нашем городе эту услугу предоставляет администрация города Владивостока в лице управления по учету и распределению жилой площади. Результатом предоставления услуги является выдача решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения в жилом доме (далее ‐ Решение).
Порядок и сроки предоставления услуги
Предоставление услуги осуществляется с момента поступления в управлениеполного пакета документов, необходимых для рассмотрения вопроса о предоставлении услуги в сроки, установленные действующим законодательством ‐ 45 суток.
Документы, необходимые для согласования перепланировки в квартире:
- Заявление.
- Правоустанавливающие документы на квартиру – подлинники или нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов.
- Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения или экспликация с поэтажным планом БТИ.
- Проект перепланировки помещения, подготовленный в установленном порядке.
- Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, если квартира принадлежит на основании договора социального найма.
- Если квартира расположена в здании, являющемся памятником архитектуры, то требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки.
- При уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме требуется согласие всех собственников этого имущества.
После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.
Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За это время нужно провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.
Принимать перепланировку будет межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, подтверждающее, что все произведено по закону и в соответствии с проектом.
Но и это еще не все. Там же, в администрации г. Владивостока, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решение комиссии и новый технический документ, в данном случае это будет технический план помещения, который вы можете заказать в офисе ООО «Сфера Кадастр», расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 167, офис 508.
Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.
Перепланировка требует серьезного подхода, и одного желания переделать квартиру по своему вкусу недостаточно. Обязательно согласуйте и узаконьте перепланировку, чтобы избежать проблем в дальнейшем! Пока дачный сезон не начался, самое время заняться приведением дел в порядок.
