Дачный бум в разгаре – пандемия и санкции сделали нас оседлыми. И теперь, выбирая место для отдыха, мы все чаще смотрим в сторону дачных массивов и пытаемся обзавестись загородной недвижимостью – дачным участком в одном из ближайших СНТ, благо там имеется масса никем не обрабатываемых, брошенных дач, а то и участков, которые и вовсе не являются чьей-то собственностью. Но в процессе купли-продажи есть много подводных камней, о которых мы даже не подозреваем.
Чтобы прояснить спорные моменты и повысить нашу правовую грамотность, давайте обратимся за консультацией к юристу Наталии Булаховой. На примере одной из типичных ситуаций она дала подробные разъяснения читателям Российской газеты и всем, кто хотел бы изучить суть вопроса. https://pravo.rg.ru/rubrics/question/31508/
Итак, рассмотрим возможную ситуацию, в которой вы можете оказаться, как приобретатель дачного участка. Сформулирована она в письме читательницы:
«Являюсь членом СНТ, в собственности участок. Хочу купить прилегающий участок земли, ранее ни за кем не зарегистрированный и не используемый. Председатель правления объявил сумму, превышающую даже рыночную. Правомерно ли это? Можно ли оформить участок бесплатно?»
Владеть, пользоваться и распоряжаться конкретным земельным участком может только его собственник (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ), и в данной ситуации председатель СНТ действует незаконно, распоряжаясь тем, что ему не принадлежит, пытаясь противоправно реализовать участок.
Если земельный участок (как указано в вопросе) не имеет собственника, то он относится к неразграниченным землям, которыми распоряжается муниципальное образование районного уровня (далее - органы местного самоуправления).
Земля считается неразграниченной (государственной) до возникновения и регистрации прав на нее. Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено земельным законодательством.
Земельным кодеком РФ регламентирован четкий порядок действий заинтересованного лица по подготовке к проведению аукциона (по продаже или предоставлению земельного муниципального участка в аренду) или предоставлению участка без проведения аукциона по инициативе заинтересованного лица, а также порядок получения согласия органов местного самоуправления или их официального отказа.
Порядок предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами гл. V.1 ЗК РФ.
Если данные публичной кадастровой карты (https://kadastr.ru/services/publichnaya-kadastrovaya-karta/) подтвердят, что этот участок, находящийся в границах территории СНТ, не относится к землям общего пользования членов СНТ, то есть возможность заинтересованному члену этого товарищества получить на определенных условиях интересующий его участок бесплатно или заключить договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с органом местного самоуправления.
Порядок, длительность и способ оформления прав (безвозмездно или за плату) автора вопроса на интересующий земельный участок в СНТ зависит от дополнительной информации, которая отсутствует в конкретном вопросе.
1. Бесплатное оформление земельного участка в собственность члена СНТ.
Согласно п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Закон о введение в действие ЗК РФ) член СНТ может получить такой земельный участок бесплатно при наличии совокупности следующих условий:
- земельный участок образован из земельного участка, предоставленного СНТ до 25 октября 2001 г. для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства;
- по решению общего собрания членов СНТ земельный участок распределен данному члену СНТ;
- земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте, и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
Предоставление земельного участка в собственность лица осуществляется решением органа местного самоуправления, изданным на основании заявления этого гражданина.
Для этого заинтересованному члену СНТ надо обратиться в местные органы самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка ему в собственность.
По общему правилу, к заявлению прикладываются: решение общего собрания СНТ о распределении интересующего земельного участка заявителю, а также схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная гражданином.
При этом заинтересованное лицо оплачивает изготовление схемы и межевого плана земельного участка, который потребуется в дальнейшем и который подготавливается кадастровым инженером (полный перечень документов перечислен в п. 2.8 ст.3 Закона о введение в действие ЗК РФ)
2. Покупка или аренда членом СНТ земельного участка, расположенного в границах территории этого СНТ.
Согласно нормам ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа и предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, образованных из земельного участка, предоставленного СНТ, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества (пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и пп. 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Если земельный участок, расположенный в границах территории земель СНТ, не относится к землям общего назначения СНТ, то есть возможность заинтересованному члену этого товарищества также обратиться в местные органы самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка в собственность или в аренду (ст. 39.15 ЗК РФ). Данное заявление и необходимые документы, в том числе решение общего собрания СНТ о распределении интересующего земельного участка заявителю, можно подать в электронном виде через портал Госуслуг.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется органом местного самоуправления. При этом цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пп. 3 п. 2 и п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
Также следует знать, что местные органы самоуправления могут отказывать вам только по основаниям, строго перечисленным в законе. Например, основания для решения об отказе заявителю в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов перечислены в п. 8 ст. 39.15 и ст. 39.16 ЗК РФ.
3. Земельный участок может быть передан в долевую собственность всех собственников участков, расположенных в границах территории СНТ.
Кроме земельных участков, принадлежащих членам товарищества, территория СНТ включает в себя также земельные участки общего назначения, которые являются имуществом общего пользования и предназначены для общего использования правообладателями всех земельных участков в границах СНТ (дороги, детские площадки, стоянки для машин, земельные участки под водонапорной башней и т.д.).
Такие земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, до 1 марта 2022 г. предоставляются бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории СНТ (абз. 5 п. 2.7 ст. 3 Закона о введение в действие ЗК РФ).
В соответствии с решением общего собрания членов СНТ вышеуказанные земельные участки подлежат бесплатной передаче в общую долевую собственность лицам, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории СНТ, пропорционально площади этих участков, при условии, что все собственники выразили согласие на приобретение соответствующей доли (ч. 3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Таким образом, без решения общего собрание членов СНТ, который является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном его уставом, никак не обойтись. При этом ни в одном из вышеперечисленных случаев у председателя СНТ нет прав и полномочий единоличным способом распоряжаться земельными участками, расположенными в границах СНТ, и определять их юридическую судьбу.
