Правовой статус для коттеджного поселка

Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при президенте РФ, возглавляемый Павлом Крашенинниковым, подготовил ряд инициатив, направленных на урегулирование правовых вопросов, связанных с жизнью коттеджных поселков.
Крупные города в России обрастают такими поселками. Жизнь в них сильно отличается от городской, поскольку человек получает сразу и жилье, и землю. Но назвать такого владельца загородной недвижимости дачником тоже нельзя, поскольку качество жизни и инфраструктура такого поселения совершенно иная, чем в обычных садоводческих товариществах. А в правовом поле коттеджные поселки оказались «невидимками», поскольку масса правовых вопросов остается неурегулированной.
Совет при президенте рассмотрел законопроект "О жилых комплексах, управлении общим имуществом жилых комплексов". Данный проект предусматривает ряд важных положений, которые действительно смогли бы способствовать решению существующих проблем.
В частности, эксперты предложили распространить на собственников домов в коттеджных поселках нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах. Как мы знаем, общее имущество многоквартирного дома является общедолевой собственностью владельцев квартир.
Самой большой проблемой коттеджных поселков являются инженерные сети - свет, газ, водопровод и канализация их прокладка и обслуживание. Поселков, где эти вопросы урегулированы, – единицы. В большинстве же поселков коммуникации принадлежат кому угодно: ТСЖ, управляющей компании, собственникам, которые взяли на себя ответственность за созданные объекты инфраструктуры. Таким образом при обслуживании этих коммуникаций каждый собственник выдвигает свои требования и свой ценник. Но это еще полбеды, ведь зачастую коммуникации – бесхозяйные объекты, которые никто не хочет обслуживать и восстанавливать в случае аварийных ситуаций.
– Выход в том, чтобы объекты инфраструктуры стали общедолевой собственностью всех собственников недвижимости на территории коттеджного поселка, кто вкладывал денежные средства в создание этих объектов, — настаивает специалист по земельно-правовым вопросам, начальник отела кадастровых работ ООО «Центр Геодезии» Дарья Орлатая. – Только тогда можно навести порядок, потому что у объектов появляются хозяева, которые обязаны их содержать, за них отвечать и финансировать. И только так можно добиться того, что все сети и системы будут функционировать, а, следовательно, жизнь будет комфортной. Иначе жителей ждут бесконечные разборки с бесхозяйными объектами, находящимися в аварийном состоянии. Практика показывает, что к бесхозяйным объектам провоцируют несанкционированные подключения, без учета их мощностей. Это в свою очередь приводит к новым аварийным ситуациям, конфликтам и некачественным услугам, когда пользователям не хватает напряжения в электросетях или, к примеру, напора воды, отводных возможностей канализационных систем. Разработчикам нового закона предстоит четко сформулировать перечень общего имущества коттеджного поселка на стадии формирования документации по планировке территорий.
Законодатели также должны прописать и процедуру выборов органов правления коттеджного поселка, принципы их взаимодействия с местными властями и т.д. Опыт больших городов показывает, что Управляющие компании в большинстве своем стараются обслуживать только крупные коттеджные поселки. В противном случае им это становится невыгодно. И ценник в таких коттеджных поселках, будет превышать платежи за содержание 3-4 комнатной квартиры в центре города. Для абсолютного большинства собственников – это неподъемные суммы.

Как сделать жизнь в коттеджном поселке комфортной, но доступной? Те, кто сталкивался с работой управляющих компаний, понимают, если управлять инфраструктурой поселка будут УК, целью которых является получение прибыли, проживание в таком поселке многим окажется не по карману. Да и комфорт и порядок могут оказаться под вопросом. Многих загородная жизнь привлекает в первую очередь потому, что она освобождает от произвола и некачественной работы управляющих компаний. Но самостоятельно можно решать вопросы, связанные с собственным домом. Когда речь идет об инженерных коммуникациях поселения, приходится думать о способе управления. Что может стать альтернативой УК? Лучший вариант, когда общим имуществом управляют сами собственники, проживающие в коттеджном поселке. Им известно, сколько дворников нужно для уборки территории, как часто нужно вывозить мусор, сколько электриков и сантехников необходимо для обслуживания сетей. Но кто из жителей поселка, переехавших за город для спокойной и беззаботной жизни готов будет взвалить на себя груз коммунальных проблем? А ведь нужно учитывать еще и правовые, налоговые и бухгалтерские аспекты. Дефицит управленцев в ближайшее время будет только расти, при том что число коттеджных поселков постепенно будет увеличиваться.– В этой ситуации, жителям коттеджных поселков нужно создавать Товарищества собственников недвижимости (ТСН) или ТСЖ, поскольку все они являются собственниками земли, на которой уже размещаются их дома и прочие хозяйственные объекты. Причем, если садоводческие товарищества являются некоммерческими объединениями граждан, то ТСН или ТСЖ может создаваться и на коммерческой основе. – поясняет Дарья Орлатая.Есть тенденция, когда садоводческие товарищества, расположенные вблизи населенных пунктов и за счет этого получившие доступ к коммуникациям, также стремятся изменить юридический статус, отказавшись от существования в рамках СНТ, поскольку большинство их членов успели построить на месте летних домиков капитальные дома для постоянного проживания.– На первый взгляд такая ситуация сулит выгоду - граждане прекращают платить членские взносы в СНТ. Но очень скоро они понимают, что оказались вне рамок правового поля. Проблемы ожидают их буквально на каждом шагу, начиная от договоров на вывоз мусора. Такие договора оператор отказывается заключать напрямую с собственниками объектов недвижимости, расположенных на территории в СНТ. А после ликвидации СНТ нет юрлица, которое элементарно имеет право выделить площадку под мусорные контейнеры, Правовой статус для коттеджного поселкаСовет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при президенте РФ, возглавляемый Павлом Крашенинниковым, подготовил ряд инициатив, направленных на урегулирование правовых вопросов, связанных с жизнью коттеджных поселков.
Крупные города в России обрастают такими поселками. Жизнь в них сильно отличается от городской, поскольку человек получает сразу и жилье, и землю. Но назвать такого владельца загородной недвижимости дачником тоже нельзя, поскольку качество жизни и инфраструктура такого поселения совершенно иная, чем в обычных садоводческих товариществах. А в правовом поле коттеджные поселки оказались «невидимками», поскольку масса правовых вопросов остается неурегулированной.
Совет при президенте рассмотрел законопроект "О жилых комплексах, управлении общим имуществом жилых комплексов». Данный проект предусматривает ряд важных положений, которые действительно смогли бы способствовать решению существующих проблем.
В частности, эксперты предложили распространить на собственников домов в коттеджных поселках нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах. Как мы знаем, общее имущество многоквартирного дома является общедолевой собственностью владельцев квартир.
Самой большой проблемой коттеджных поселков являются инженерные сети - свет, газ, водопровод и канализация их прокладка и обслуживание. Поселков, где эти вопросы урегулированы, – единицы. В большинстве же поселков коммуникации принадлежат кому угодно: ТСЖ, управляющей компании, собственникам, которые взяли на себя ответственность за созданные объекты инфраструктуры. Таким образом при обслуживании этих коммуникаций каждый собственник выдвигает свои требования и свой ценник. Но это еще полбеды, ведь зачастую коммуникации – бесхозяйные объекты, которые никто не хочет обслуживать и восстанавливать в случае аварийных ситуаций.

– Выход в том, чтобы объекты инфраструктуры стали общедолевой собственностью всех собственников недвижимости на территории коттеджного поселка, кто вкладывал денежные средства в создание этих объектов, - настаивает специалист по земельно-правовым вопросам, начальник отела кадастровых работ ООО «Центр Геодезии» Дарья Орлатая. – Только тогда можно навести порядок, потому что у объектов появляются хозяева, которые обязаны их содержать, за них отвечать и финансировать. И только так можно добиться того, что все сети и системы будут функционировать, а, следовательно, жизнь будет комфортной. Иначе жителей ждут бесконечные разборки с бесхозяйными объектами, находящимися в аварийном состоянии. Практика показывает, что к бесхозяйным объектам провоцируют несанкционированные подключения, без учета их мощностей. Это в свою очередь приводит к новым аварийным ситуациям, конфликтам и некачественным услугам, когда пользователям не хватает напряжения в электросетях или, к примеру, напора воды, отводных возможностей канализационных систем.Разработчикам нового закона предстоит четко сформулировать перечень общего имущества коттеджного поселка на стадии формирования документации по планировке территорий.
Законодатели также должны прописать и процедуру выборов органов правления коттеджного поселка, принципы их взаимодействия с местными властями и т.д. Опыт больших городов показывает, что Управляющие компании в большинстве своем стараются обслуживать только крупные коттеджные поселки. В противном случае им это становится невыгодно. И ценник в таких коттеджных поселках, будет превышать платежи за содержание 3-4 комнатной квартиры в центре города. Для абсолютного большинства собственников – это неподъемные суммы.
Как сделать жизнь в коттеджном поселке комфортной, но доступной? Те, кто сталкивался с работой управляющих компаний, понимают, если управлять инфраструктурой поселка будут УК, целью которых является получение прибыли, проживание в таком поселке многим окажется не по карману. Да и комфорт и порядок могут оказаться под вопросом. Многих загородная жизнь привлекает в первую очередь потому, что она освобождает от произвола и некачественной работы управляющих компаний. Но самостоятельно можно решать вопросы, связанные с собственным домом. Когда речь идет об инженерных коммуникациях поселения, приходится думать о способе управления. Что может стать альтернативой УК? Лучший вариант, когда общим имуществом управляют сами собственники, проживающие в коттеджном поселке. Им известно, сколько дворников нужно для уборки территории, как часто нужно вывозить мусор, сколько электриков и сантехников необходимо для обслуживания сетей. Но кто из жителей поселка, переехавших за город для спокойной и беззаботной жизни готов будет взвалить на себя груз коммунальных проблем? А ведь нужно учитывать еще и правовые, налоговые и бухгалтерские аспекты. Дефицит управленцев в ближайшее время будет только расти, при том что число коттеджных поселков постепенно будет увеличиваться.

– В этой ситуации, жителям коттеджных поселков нужно создавать Товарищества собственников недвижимости (ТСН) или ТСЖ, поскольку все они являются собственниками земли, на которой уже размещаются их дома и прочие хозяйственные объекты. Причем, если садоводческие товариществ являются некоммерческими объединениями граждан, то ТСН или ТСЖ может создаваться и на коммерческой основе. – поясняет Дарья Орлатая.Есть тенденция, когда садоводческие товарищества, расположенные вблизи населенных пунктов и за счет этого получившие доступ к коммуникациям, также стремятся изменить юридический статус, отказавшись от существования в рамках СНТ, поскольку большинство их членов успели построить на месте летних домиков капитальные дома для постоянного проживания.
– На первый взгляд такая ситуация сулит выгоду – граждане прекращают платить членские взносы в СНТ. Но очень скоро они понимают, что оказались вне рамок правового поля. Проблемы ожидают их буквально на каждом шагу, начиная от договоров на вывоз мусора. Такие договора оператор отказывается заключать напрямую с собственниками объектов недвижимости, расположенных на территории в СНТ. А после ликвидации СНТ нет юрлица, которое элементарно имеет право выделить площадку под мусорные контейнеры, – предупреждает Дарья Орлатая. – Нет СНТ, нет и председателя – человека, который в судах представлял интересы членов товариществ в случае возникновения спорных вопросов, к примеру, с оформлением наследства, с вопросами использования и содержания объектов инфраструктуры. После ликвидации СНТ нет ответственного лица, которое собирало бы взносы на поддержание дорог, противопожарных водоемов, скважин, электрических сетей и трансформаторных и водоснабжающих подстанций. Если нет должного управления, инфраструктура приходит в упадок. По сути, расформированное СНТ – тот же поселок – невидимка, существующий вне правовых норм. Поэтому законодателям предстоит большая работа по созданию правовой базы, регламентирующей разные стороны загородной жизни. Для собственников земли и недвижимости важно не остаться в этом процессе в стороне.
Разработка правовой базы для поселений с коттеджной застройкой актуальна и в связи с тем, что правительство планирует расширять малоэтажное строительство. Малоэтажное жилье должно стать альтернативой многоквартирным домам для многодетных и для молодых семей, а также для граждан, которые попадают под категорию беженцев и переселенцев. Не менее болезненной для граждан остается проблема земли, на которой стоит поселок. Она также может иметь разные формы собственности от муниципальной до частной, а иногда может принадлежать и муниципалитету, и собственникам. И это также приводит к конфликтам и спорным ситуациям. Законодателям нужно будет предусмотреть алгоритмы взаимодействия при условии разных форм собственности на территории одного коттеджного поселка,– предупреждает Дарья Орлатая. – Нет СНТ – нет и председателя, человека, который в судах представлял интересы членов товариществ в случае возникновения спорных вопросов, к примеру, с оформлением наследства, с вопросами использования и содержания объектов инфраструктуры. После ликвидации СНТ нет ответственного лица, которое собирало бы взносы на поддержание дорог, противопожарных водоемов, скважин, электрических сетей и трансформаторных и водоснабжающих подстанций. Если нет должного управления, инфраструктура приходит в упадок. По сути, расформированное СНТ – тот же поселок – невидимка, существующий вне правовых норм. Поэтому законодателям предстоит большая работа по созданию правовой базы, регламентирующей разные стороны загородной жизни. Для собственников земли и недвижимости важно не остаться в этом процессе в стороне.
Разработка правовой базы для поселений с коттеджной застройкой актуальна и в связи с тем, что правительство планирует расширять малоэтажное строительство. Малоэтажное жилье должно стать альтернативой многоквартирным домам для многодетных и для молодых семей, а также для граждан, которые попадают под категорию беженцев и переселенцев. Не менее болезненной для граждан остается проблема земли, на которой стоит поселок. Она также может иметь разные формы собственности от муниципальной до частной, а иногда может принадлежать и муниципалитету, и собственникам. И это также приводит к конфликтам и спорным ситуациям. Законодателям нужно будет предусмотреть алгоритмы взаимодействия при условии разных форм собственности на территории одного коттеджного поселка.