Как разобраться с заброшенными дачами

Владельцев брошенных дач можно сравнить с собакой на сене – и сами землей не пользуются, и другим ее не отдают. Об уплате членских взносов они тоже не вспоминают, а соседям приходится выкашивать двухметровый бурьян в целях пожарной безопасности.. Механизма, который позволял бы изъять неиспользуемую землю и перераспределить другим членам СНТ пока не существует. Так что заброшенные участки – головная боль СНТ

По оценкам Союза садоводов России, сегодня в садоводческих товариществах 10-15% брошенной земли, в некоторых СНТ заброшены до половины участков. Одним эта земля не нужна, другие хотели бы приобрести, но не знают, как это сделать.

 «Российская газета» сообщила, что в Союзе дачников Подмосковья разрабатывают механизмы изъятия заброшенных участков для передачи новым членам СНТ. Возможен вариант, когда участки сначала будут передавать в муниципальную собственность, а затем дачникам, которым они нужны. Получатели конечно же заинтересованы, чтобы эта передача происходила без торгов. 

Чем дальше СНТ расположено от населенных пунктов, тем земля дешевле. Опять же удаленность –  это отсутствие дорог и линий электропередач. Пожилые дачники со временем оказываются не в силах элементарно добираться до таких участков. Привыкшая к комфорту молодежь тоже не горит желанием ехать за тридевять земель по убитым дорогам и обходиться без света и воды. Поскольку продать такую землю не очень просто, дачи годами и десятилетиями зарастают бурьяном.    Бывает, что тех, кому выдавалась земля, нет в живых, а наследники уже и забыли, где она находится. Проблема брошенных дачных участков актуальна для  СНТ по всей России, а в Подмосковье, по оценке Союза дачников Подмосковья, таких участков около 15 тысяч.

– Когда участок долгое время не обрабатывается, туда никто не приезжает, правление СНТ, естественно, это видит. Но самостоятельно перераспределить такую землю оно не может. Может лишь обратиться в орган местного самоуправления, предоставить всю имеющуюся информацию об этой земле. Решение о дальнейшей судьбе земельного участка принимает муниципалитет, –  поясняет депутат Госдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. 

Действительно, земля может перейти в муниципальную собственность. Но только в том случае, когда владелец умер, в наследование никто не вступал и никаких прав на землю никто не предъявлял. Если же владелец участка жив, то просто взять и изъять участок не получится. Органы местного самоуправления, как правило, не берут на себя такую ответственность. Как поясняет Чаплин, задача –  разработать четкие критерии, прописать их в законе, по которым участок мог бы официально считаться брошенным.

Земельные участки, в том числе заброшенные, могут быть выставлены муниципалитетом на торги. Но купить заброшенный участок с домом можно и без торгов. Это возможно в том случае, если земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства изначально был предоставлен гражданам для соответствующей деятельности. С июля заработали внесенные в закон о садоводстве изменения, по которым некоторые участки могут передаваться членам СНТ. "Если в товариществе земельные участки не были приватизированы, они находятся на праве бессрочного пользования у самого СНТ, но оказались заброшенными, то такие участки могут быть перераспределены между членами СНТ. Однако для того, чтобы стать членом СНТ, нужно обладать земельным участком. Получается, если кому-то нужен второй участок, то он сможет его получить", - поясняет Чаплин. Он считает, что норму еще стоит доработать. По крайней мере дать возможность перераспределять участки не только между членами СНТ, но и индивидуалами.

Председатель Приморского регионального отделения Союза садоводов России Сергей Морозов целиком и полностью поддерживает инициативу своего московского коллеги.

– На данный момент нормативно-правовая база в отношении брошенных участков отсутствует как в земельном кодексе, таки в 217 ФЗ и её необходимо сформировать, – отметил Сергей Морозов. 

Ей отсутствие мешает развитию садоводческих товариществ. Нужно учесть и то обстоятельство, что к примеру, в Приморском крае муниципалитеты неохотно берутся за решение вопросов, связанных с такими участками – розыском владельцев, обращением в суды, признанием их бесхозяйными. По действующему законодательству это длительная и трудоемкая процедура, а у муниципалитетов ограниченный штат сотрудников. Нужно, чтобы чиновники составили единый алгоритм работы с брошенными участками, который был бы законодательно обоснован. Возможно, что какую-то часть работы нужно возложить на правления садоводческих товариществ. Они могли бы предоставлять доказательную базу, что-такой-то земельный участок на территории СНТ не обрабатывается длительное время. Это могут быть фото-материалы, еще какие-то документы от правления СНТ. Если говорить о нашей дальневосточной специфике, то у нас есть свидетельства на собственность выдавались в одном экземпляре, они находятся у собственников. Поэтому в некоторых СНТ тяжело собрать информацию, какие участки были приватизированы, а какие нет. Нужно разбираться со свидетельствами на право собственности, которые были выданы собственникам в период с 93 по 96 год, поскольку сведения о них могут отсутствовать в Росреестре.

По слова Сергея Морозова, отдельно стоит оговорить позицию судов. Сегодня они, как правило, принимают строну нерадивых владельцев таких заброшенных участков.  Бывают прецеденты, когда СНТ перераспределило неиспользуемые неприватизированные участки между членами СНТ, если появляется старый хозяин и заявляет о своих правах, то суд принимает его строну, поясняя, что земельный участок был выделен этому человеку, а оформлять или не оформлять право собственности – это его добровольное решение. При этом владелец может десятилетиями не обрабатывать свой участок, не появляться в СНТ, не оплачивать членские взносы.

– Я считаю, что должны быть установлены определенные сроки, что если человек не оформил надлежащим образом право собственности на свой земельный участок, то через 3 года, либо через 5 лет, либо через десять лет садоводческое товарищество в праве самостоятельно перераспределить данный земельный участок между членами садоводческого товарищества, – настаивает Сергей Морозов.  

Еще один нюанс в том, что если брошенный участок переходит к муниципалитету, то муниципалитет обязан реализовывать такие участки по кадастровой стоимости. Но есть отдаленные СНТ, где проблемы с подъездными путями, и реализовать там участки по такой стоимости невозможно, потому что она завышена. По мнению председателя Приморского регионального отделения Всероссийского Союза садоводов, для таких случаев на законодательном уровне нужно предусмотреть понижающие коэффициенты. В этом случае больше шансов реализовать такие участки. Возможно, они стали бы хорошим предложением для молодых семей, которые заинтересованы в приобретении недорогой земли.

По мнению Сергея Морозова, внимание законодателей нужно обратить на то, что садоводам требуется государственная поддержка. Дальневосточная ипотека должна распространяться не только на индивидуальное жилищное строительство, но и на строительство в садоводческих товариществах. Это способствовало бы развитию Приморского края в целом и его отдельных муниципалитетов.

– Если в Надеждинском районе, где более четырехсот СНТ, разрешить помимо сельской ипотечной программы Дальневосточную ипотеку, это был бы большой прогресс. Дачники в Артеме сейчас вообще не могут этими программами воспользоваться, они там не работают. А строительство дома без поддержки таких программ – для многих семей неподъемная задача. Наш 217 ФЗ позволяет строить в границах СНТ жилые дома, если подключить ипотечные программы, мы могли бы дать возможность молодым семьям активно строиться и решать вопросы с жильем, – настаивает Сергей Морозов.

Практика показывает, что земля под ИЖС, как правило, более дорогая. Семье сначала нужно найти 1,5 -2 миллиона рублей на приобретение земельного участка под такую стройку, а потом еще деньги на строительство. А стоимость земель в СНТ позволяет найти участок стоимостью в пределах 200 – 500 тысяч. Получается, что жилой дом площадью 50 квадратных метров с инженерными коммуникациями можно построить, уложившись в сумму около 3 миллионов рублей. В этом случае молодой семье гораздо легче накопить денег на первый взнос для строительства. И речь не только о молодых семьях. Ближе к пенсии многие задумываются о переезде загород. Им также нужна поддержка, чтобы построить на дачном участке вместо летнего домика капитальный дом.

Отметим, что земельные участки – это налогооблагаемые объекты. Следовательно, большое количество брошенных участков – это неполученные муниципальными бюджетами средства. И Надеждинский район и Артем могли бы собирать гораздо больше налогов, которые можно было использовать на их развитие.